（柳房网讯）2020年初的“新冠”疫情与下半年楼市开始的“以价换量”使柳州今年的房地产市场供需关系发生了剧烈的变化。

2020年1-11月柳州住宅成交套数为24661套，环比去年上涨4.3%；住宅成交均价9191元/㎡，环比去年下降3.4%。

从2020年1-11月建面约130㎡以下的面积段成交情况来看，建面约80㎡以下的住宅边缘化比去年更甚；建面约90-100㎡占比进一步提高，占到这段时期住宅成交套数的五分之一；建面约120-130㎡的住宅异军突起，成为仅次于建面约90-100㎡的面积段。（注：以下占比为各面积段成交套数与2020年1-11月、2019年1-11月两段时期所有成交住宅套数之间的比值）

2020年、2019年1-11月柳州建面130㎡以下住宅成交套数情况

如果把建面约90㎡以下的住宅成交套数合在一起，可以看到2020年与2019年都是17%左右，需求量并没有太多变化，但与建面约90-100㎡、建面约120-130㎡的差距已经越来越远。是什么导致了看上去门槛较低的超小户型逐渐没落呢？ 

超小户型面临困境

—刚需不爱 投资不睬

有哪些人会购买小户型呢？

一是手上没有太多资金、又想有安家之所的纯刚性需求群体，这批群体都是首套房，对地段要求不高。

二是非首套房、有鲜明功能性的群体，他们对地段要求只限于满足特定功能、面积不会要求太大，比如孩子要上优势学校、老人想要一个低楼层的花园小区养老、上班族想要一套离单位近的房子等。

三是纯投资类型的群体，他们对地段也非常看重，在泛用性方面与更大面积段的户型看齐。

河东区实景 

今年特殊的背景下，这些群体的购房价值观都发生了一些变化。

对于纯刚需群体来说，今年很多新区域的加入及数家房企的集体降价使得他们用以往差不多的资金能买到更大的房子，比如位于滨江西版块的柳州万科城“7”字头精装房，位于阳和版块的联发·山水间也是“7”字头就能买到江景房，同样在阳和版块的融创瀚德融公馆最低的时候卖过“4”字头的房源，而这些项目的最小建面户型都接近90㎡或在90㎡以上，一套三房不足百万就可入手，对刚需的诱惑力很大。

对于想买特定功能性住房的群体来说，城市的飞速发展已使得很多特定功能性优势已越发不明显，比如学区房，过去要买学区房就是绕着景小、公小、弯小、十二中、十五中、八中等周围转，但是这些学校已经都已组建教育集团，很多家长其实对本部、总部、分校等的区别并不是太清楚，何况学区每年都会调整，在目前期房占主流的情况下很难判断未来的形势，所以学区房不是选购新品小户型的必要条件。

景行小学总部周边二手房普遍达1.5万元/㎡以上

还在销售优势学区的小户型产也不再局限于教育资源，比如近期比较火爆的绿城·杨柳郡紫荆苑建面约77㎡与合景泰富映月台的建面约45-85㎡小户型营销侧重点已扩展至物业、园林等更多方面。

对于纯投资群体来说，国家的“房住不炒”政策及柳州本地限制多套房贷款的政策宣告了靠投资住宅暴富的时代一去不复返，再走这条老路门槛已经很高。

从数据来看，建面约90-100㎡住宅可满足舒适三房需求，建面约120-130㎡住宅可满足二胎时代的四房需求，更小面积段实现这些很难。

新供应产品纷纷提高至建面约90㎡三房

购房者为何要为小户型买单？

从供应方面来说，近年来大多数房企住宅起步建筑面积段都已提高到90㎡左右，反映到成交上就是建面80-90㎡面积段住宅的成交量与成交占比明显优于去年水平，很多项目建面88、89㎡左右就能做出拓展性不错的三房户型。就连限价房项目祥源大地起步面积都在87㎡左右。这种背景下敢推出建面80㎡以下户型的房企屈指可数，从源头上就扼杀了超小户型的成交量。

“新冠”疫情的出现使得越来越多购房者关注住房的健康舒适度，这方面确实不是传统超小户型的强项，有些超小户型产品在规划上就不被优先对待，往往处在一栋楼采光、瞰景视野相对受限的位置。

龙光·莲花悦府、联发·君悦华庭等项目的小面积段多层洋房产品抢占了原本以养老为目的的购房群体。龙光·莲花悦府小洋房建面仅98㎡起，1层、2层房源甚至有“8”字头起的，背山面水、近商圈的地段优势与坡地建筑的规划都强于传统高层小户。

合景泰富映月台样板间实景

“三条红线”实行后，没有几家房企会再去做一类市场份额并不高的产品。

目前还在坚持做建面80㎡以下的超小户型的项目有这些：

柳州目前在售的建面80㎡以下小户型新房

可以看出这类项目以本土房企与平台公司为主，外来房企有这方面规划的确实很少，其中合景泰富映月台还是在进入销售阶段后才通过改规划、重新制定营销策略的方式将小户型推向市场，绿城·杨柳郡的小户型是对超大型规划的补充，这两个项目小户型单价都在万元以上，横向对比全市成交均价算不上很刚需。大部分项目的小户型房源很少，比如雀山佳苑可售的建面80㎡以下的房源只有几十套，亚泰财富现代城建面约79㎡的户型已在清盘阶段。

绿城·杨柳郡样板间实景

虽然货不多，但是这些房源大部分都是位于繁华地段的，比如临近城中万达广场的观山福邸，接近柳南万达广场的祥源翡翠湾，衔接鱼峰、河东新老城芯的湖光山舍。7个项目最便宜的总价在50-60万元左右。不过小编并不建议面积过小的住宅，投资要讲泛用性，自住要讲舒适度，面积太小的产品并不符合这些条件。