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面积百平起步,房价市区最低,柳江新房可以抄底吗?
柳州房产网 时间:2022/7/19 18:23:49 查看评论 [发表评论]

(柳房网讯)受疫情和经济环境影响,2022年柳州全市上半年住宅成交面积下降了47.6%,分片区来看,柳江区下滑最严重,达到69.16%,直接从全市第四位下落至垫底。

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从上半年住宅成交均价来看,柳江区的6141元/㎡与过去一样是全市最低位,从全市来看,价格战比较激烈的阳和、柳北、柳东分别下跌了13.36%、13.30%、12.33%,柳江3.31%的跌幅还算比较稳。

单从这些数据来看,向来在楼市中表现得不强势的柳江区这回彻底跌落到了底部。下面小编也来谈谈对柳江楼市发展的看法。

柳江城镇化水平还处于过渡阶段

根据“七普”数据,柳江区人口总数位列全市第三位,仅次于鱼峰区、柳南区,但户籍人口城镇化率只有37.06%,远低于全市50.73%的平均水平,也就是说柳江区目前有近6成的人口还是农村户口。

再从人口流动数据来看,柳江是5个市区行政区域中唯一人口流出的城区,5.86万的流出人口甚至高于一些县份。

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从各县(区)人口年龄构成来看,15-59岁的青壮年人口比例是市区里最低的,但因为14岁以下的低年龄段人口比例高,未来可塑性还是有的。

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从15岁及以上人口平均受教育年限来看,柳江区9.21年的成绩也是市区垫底水平。

这些数据说明了柳江区人口虽多,但主要能提高经济水平的人口并不多。从城镇化水平来看,还是在县份升级为市区水平的过渡阶段。

柳江居民至少要不吃不喝4年才能凑够首付

根据柳江区统计局发布的数据,2021年柳江区GDP为286.14亿元,三次产业结构中第一产业占16.25%,第二产业占30.65%,第三产业占53.10%。

以相对发达的柳北区作为比较,2022年柳北区GDP为625.74亿元,三次产业结构中第一产业占1.7%,第二产业占54.4%,第三产业占43.9%。柳江区去年的GDP只有柳北区不到一半的水平,并且附加值较高的第二产业(工业)还有上升空间。

2021年柳江区城镇居民人均可支配收入为42025元,比去年全市城镇居民人均可支配收入41442元还略高一些。当然,由于柳江区城镇化水平较低,光用城镇居民的数据不能完全说明其实际收入水平,从柳江区农村居民人均可支配收入为17943元略高于全市水平来看,要想让土生土长的柳江人就地买房是比较困难的。

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柳江区岜公塘湿地公园实景

从柳江城镇居民人口来看,一年人均可支配收入42025元,换算每月为3502元,按柳江区2022年上半年住宅成交均价6141元/㎡来计算,买一套100㎡的房子,总价61.41万元,首付20%需12.3万元,再按首套房最低商贷利率4.25%及等额本息计算,每月月供2411元。也就是说以目前柳江平均的收入水平要买一套100㎡的房子,要至少不吃不喝、完全没支出近4年才能攒够首付,每月有7成支出要花在房贷上。

更何况,柳江大多数在售项目起步户型面积段都在100㎡以上,按上述算法你在柳江恐怕很难找到合适的新房。

柳江区住宅普遍面积在100㎡以上

经济下行期去化难度大

与其他片区相比,柳江在售楼盘的产品建筑面积普遍偏大,相对畅销的合景云溪四季、晨华·金湾御府起步面积段都是94、95㎡,兴佳城、东桂·丰泽轩105-123㎡都是三房,而其他片区120㎡左右就可买到南北双阳台的四房。

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柳江区在售项目一览

这得益于这些项目在前期规划的时候都在柳江新城刚刚建设的阶段,那时候柳江有很多因拆迁而诞生的“暴发户”,过去他们普遍都在住在农村的自建房,不会接受太小的房子,加上新区诞生前景普遍被看好,很多项目以此制定了低单价的大户型规划方案。

柳江碧桂园作为柳江新城最早的商品房项目,销售户型从100㎡的高层到222㎡平层及235㎡的别墅,平均售价从5字头一路上升到8字头,成为后来很多项目的参考模板。

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柳江碧桂园实景

晨华·金湾御府、兴佳城、云星·钱隆悦府都是2018、2019年后才开始销售,这段时间是柳州房价最高的时期,当时柳江住宅成交均价突破了7000元/㎡大关,合景云溪四季刚发售时甚至超过9000元/㎡,与现在普遍6字头的价格大相径庭。

晨华·金湾御府在售房源大部分为现房

2020年疫情爆发后,以低附加值的经济为主的柳江区面临着诸多挑战,暴发户少了,理性购房的人多了。其他片区的房价普降后,手上还有一些钱的柳江人都选择了去其他片区买房。柳江区楼盘大部分客源只剩下了纯地缘性客户,但由于基于过去理念的产品没有卖完,只能硬着头皮去库存,难度可想而知。

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责任编辑:韦亚
新闻来源:柳房网

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