新版预售资金监管制度明确拨付节点

新版规定明确监管额度内的预售资金使用应满足相应的工程建设进度要求，首次拨付节点不早于地下结构完成，建筑物主体结构封顶前使用比例不超过监管额度的70%。工程竣工验收备案前，监管账户内余额不低于监管额度的5%；房屋所有权首次登记前，账户内余额不低于监管额度的2%。房屋所有权首次登记后，可以解除预售资金监管。

而旧版规定只明确了监管项目获得竣工验收之前，监管账户余额不得低于重点监管额度的5%。

相对旧版，新版直接把业内的大支付节点直接明确到预售资金的使用上，“首次拨付节点不早于地下结构完成”正好对应的是柳州目前商品房可以办预售证的节点就是“出地面正负零”，取得预售证后项目开始有销售回款进监管账户，当监管账户累计收存的预售资金超过监管额度时，对超出部分房企可申请办理资金划转业务；如果没超过，监管额度内的资金也应优先保障农民工工资和项目建设其他直接费用。

金科·禧悦目前部分楼栋在封顶后暂停施工

监管额度由房地产开发企业自行申报，监管部门根据项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件等情况综合评估确定。监管账户中的资金不同于房企的自有资金，应专款专用。

到这里就可以回答开头的问题了—“为何烂尾总发生在封顶之后？”因为旧版规定除了最后竣工验收外，并未明确房企划转预售资金的节点，过去房企与总包、分包、设备商、材料商等一般协商以建筑封顶为大支付节点，在封顶前房企会给部分预付款给总包，大部分款项要到封顶时才支付给总包，再由总包分配给下面的分包等，竣工验收后最后的5%监管账户余额才能全部给到施工方。

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这样做的代价是，不管哪一层施工方开工都必须自行垫资，一旦上一层资金紧张，下一层就很难受。一些房企违规挪用预售资金，到建筑封顶时没有足够的资金给到总包，如果是实力强的总包可以自行垫资到房企给够资金，但大多数总包乃至更下面的分包及各种供应商根本垫不起，层层递进导致撤场烂尾。

此外，疫情导致很多人工成本、材料成本一天天增高，一些总包、分包和供应商到结款点要求增加资金，房企的预售资金额度是按当初的施工合同制定的，如果项目销售得好那么对于施工方的要求也能满足，如果项目销售不及预期，这些增加的费用也无力支付，最终还是会烂尾。

所以新规明确了几个时间点约束了房企的预售资金使用，到封顶时也留有足够项目建设的资金，减少了“封顶就烂尾”的情况出现。

当然，预售资金监管主要是针对房企的，对于总包、分包等承建方要按照建筑行业相应的法规执行。