（柳房网讯）如今的柳州市场房价“内卷”疯狂，降价促销、买房送车位、首付分期、零首付等层出不穷。当众人感叹房价“跌跌不休”时，依然阻挡不了一些楼盘卖万元高价的决心，且在市场上收获了不错的热度，销售数据表现十分亮眼。

它们是谁？凭什么卖1万+/㎡？价格是否匹配价值？

柳州楼市都有哪些高价盘？

今年以来，柳州市场购房需求已从刚需转向改善为主，高端改善项目频频上榜新房成交前十榜，其中不乏价格坚挺的项目。

9月份开始，柳州住宅成交均价实现了三连涨，价格上涨的主要原因，除了高端改善项目走量明显外，另一原因则是今年下半年有1万+楼盘集中入市，静兰湾·御湖润府、交投·和顺江山分别售价1-1.3万/㎡、1.2-1.7万/㎡，加上产品定位高端改善，超前的产品设计理念，吸引了一波买房人关注。这也说明柳州楼市并不缺乏实力买家，高品质、高价的项目也有市场需求。

抛开别墅、公寓这类市场小众化产品不谈，据不完全统计，如今柳州市场均价1万+楼盘共有18个。

区域来看，柳州均价1万+的楼盘，主要集中在河东、柳北、鱼峰，其中河东数量最多，因其不可复制的地段资源，一直以来都是高价盘密集地；柳北以白沙片、锦绣路一带楼盘位居高价，鱼峰随着区域发展饱和，目前仅有两盘，两个区域多以老城生活配套醇熟的优势为楼盘撑腰。

价格上，由于产品面积跨度大，价格丰俭由人。部分楼盘以刚需、刚改户型占主导，如盛邦·书香里在售建面约70-122㎡二至四房，总价77万起。

有的楼盘则是清一色的改善大户，入手门槛相对更高。如东郡均价1.25万/㎡，最小户型126㎡总价至少158万；中海天钻主打143-247㎡，一套精装房1.5万/㎡，总价高达370多万；交投·和顺江山248㎡毛坯大平层也突破400万总价，甚至比大部分在售别墅还高出近一半的价格。

也有部分楼盘价格分化明显，只是楼栋位置好、楼层好的房源均价破万，普通楼栋有8-9字头特惠价格，甚至低至6字头。龙光·玖悦湾仅临江楼栋售价1.05万/㎡，其余楼栋均价6500元/㎡，同一小区产品价差悬殊。

产品类型上，覆盖城市大平层、高层、洋房，洋房仅以保利·明玥山语、乐和·紫云华府、柳州万科城为代表。也有高层的楼中楼户型，永意·山语城在售建面约207-242㎡七房，上下三层，动静分层；绿城·杨柳郡紫荆苑建面约135-260㎡顶跃，可俯瞰一线江景，有空中别墅的既视感。

从市场反馈来看，并不是所有1万+/㎡项目都是畅销盘，热门板块的高价项目成交不错，中海天钻、建发·磐龙府、绿城·杨柳郡等是新房成交市场TOP10常客；而那些临近清盘、产品力不突出的高价项目则走量吃力。

高价盘的底气来自哪里？

简单来说，地段是决定房价的一个刚性基础。这些万元楼盘基本都处于区域的核心地段，要么毗邻繁华商圈、坐拥成熟生活配套；要么优质学区加持；又或是占据城市稀缺江景、山景资源。

以河东万元楼盘为例。中海天钻置身水南富人区、万象城商圈，地块楼面价近9000元/㎡，新房毛坯售价1.4万/㎡，先前客户需要验资百万才能看房。新入市的交投·和顺江山是柳州土拍市场最高总价地王，立于河东北无法再生的江景稀贵之地，仅凭高地价、稀缺性就拥有非常高的关注度和价值空间。

尤其是交投·和顺江山未交房就已确定十二中、市直属机关二幼分园为学区范畴，优质学区是房子增值的利器，房价破万不足为奇。盛邦·书香里也凭借周边的八中本部、东环路小学、八中东校区，入市一年万元单价依旧坚挺。

交投·和顺江山周边实景

城市低密、稀缺生态资源是高价盘的另一个标配，甚至在园林设计上营造居住文化、精神层面的归属感。主打新中式园林的建发·磐龙府，由小高层、别墅组成的，1.8容积率，规划546户，整体居住舒适度挺高。其园林承袭王府中式风格，以苏州拙政园为蓝本，移步易景、亭台楼阁、曲径通幽，细节处彰显传统文化的精髓，造价不菲，万元楼盘匹配这般园林应该物有所值吧。

建发·磐龙府园林实景

同处于桂柳路的保利·明玥山语，背靠莲花山风景区，是柳州少见的6-10层纯洋房山景社区，1.5容积率，小区低密安静。随着限高令的出台、土地资源的不可逆转性，优质地段的低密洋房十分短缺，叠加洋房舒适通透的特质，所以很多人是能买洋房就不会选高层。

保利·明玥山语首期交付实景

也有凭借产品力高溢价，部分大平层高端项目自带圈层、豪宅属性。绿城·杨柳郡在住宅产品外立面强调极致的窗墙比，大面积玻璃的运用在柳州市场已有口皆碑，就连安置回迁房都做出了商品房的同水平品质。 

绿城·杨柳郡紫荆苑交付实景

中海天钻一梯两户的板式结构，所有户型做到南北通透，最小户型面积143㎡，客群相对纯粹，纯粹即是价值。社区人性化细节多，公区装标品质高，如双入户大堂、星空顶地下车库、室内恒温泳池、架空层会所。

在精装修配置上开发商也投入了大量的心思，陶瓷大板电视背景墙、智能晾衣架、中央空调、厨房带中岛台、嵌入式烤箱、垃圾处理器......都是项目的高价底气。

中海天钻社区园林、精装房交付实景

交投·和顺江山产品定位交投地产的高端产品系，主要面向品质改善，产品设计对标一线城市，客厅270°观江落地窗、卧室窗前还有浴缸边，都是观江的绝佳地点。户型空间上极具奢阔感，四房三卫或四卫设计、餐客大横厅......让住在这里的小资气质更加浓郁。对于富豪圈层来说，不仅是住宅产品，更是身份和品质的象征。

交投·和顺江山建面约193㎡样板间实景

高价盘≠豪宅，值不值得入手？

当然，很多人会把高价盘与豪宅挂钩，但高售价并不等于高端，或称为豪宅。

在1万+楼盘中，荣和千千树、永意·山语城、颐和家园、云星·钱隆御景这些是早年拿的地块，地价并不高，周边多为老旧小区；且产品设计较为落后，还掺杂一些小户型，圈层纯粹性就难以保证。但因地段优秀、配套一应俱全，也能实现高价。

以颐和家园为例，位于柳北锦绣路段的成熟生活圈，部分高层房源还能看到江景，但2.8的容积率、内部规划的配套空间极为有限；在售16#楼建面约88㎡两房、144㎡三房整体布局不够方正合理，同样面积段产品在高端楼盘中已做到了2+1房、双套房或大横厅设计。从这些方面来看，项目整体的居住舒适度并不算高，产品竞争力不足，与高端豪宅难以相提并论。

颐和家园社区及周边实景 

现在的市场，一边是开发商哭着喊着活下去，另一边是万元单价对于大多数置业者而言，仍然是天价，花重金上车，到底值不值？

万元楼盘中，国企、央企开发的项目不少，产品品质、交付力有保证。本地国企现房温馨七七二不用担心延期交付，而且位置好，旁边就是城中万达广场，生活便利。央企项目静兰湾·御湖润府、华润·静兰湾、中海天钻、保利·明玥山语，后三盘都已有交付实景，社区园林、休闲配套、楼栋品质等细节皆可实地检验，买房更放心。

看中学区的家长们可以关注盛邦·书香里、绿城·杨柳郡。在户型选择上，两个项目兼顾刚需、改善产品，特别是小户型面积小、总价低，在市面上流通性较强，即便是日后想要置换，也易于出手，也能很好地满足预算有限的刚需家长。

预算充足的改善客群则大胆地把目光放在核心区域的高端品质项目。与普宅不同，高端盘针对的是高净值客户，为了取悦那些有高品质需求的客户，产品往往是高品质，满足的不仅仅是居住生活，而是享受生活。很多高价项目的热销都印证了“死磕产品”的重要性。在低迷的市场环境下，守住价格防线也依然有客户乐意买单。

实际上，现在柳州1万+项目在改善置业中已成为“新常态”，但价格梯度差并没有拉开，基本都是1-1.3万/㎡徘徊，只有两三个项目的部分产品突破1.3万/㎡。这也是在倒逼开发商重新梳理量价关系，在提升产品力与溢价能力上下功夫。

总之，对于购房者而言，买房适合自己需求的就是最好的，面对高价盘同样遵循“只买对的不买贵的。”