（柳房网讯）很多人心中都有一个别墅梦，可现实很残酷。一纸“限墅令”让独栋别墅成为过去式，开发商为满足市场的改善性购房需求，利润最大化，低密改善产品多以“高低配”形式出现，如高层+洋房、高层+联排/叠拼。

柳州同样如此。别墅类产品其实供应并不多，早期拿地的陈年盘基本打造的是合院、联排，而叠拼则是在近几年的新盘中才渐渐多了起来，买叠拼圆墅居梦，也成为不少改善型客户的选择。

叠拼产品有什么优势

叠拼，也叫叠墅。从字面上来看，就是“叠加别墅”。它其实是别墅的衍生产品，同样有天有地有花园，环境低密。价格上，叠拼往往低于独栋、联排，被称为“经济型别墅”，是别墅中入手门槛最低的。

叠拼主要分为下叠、中叠、上叠三种产品形态，每一叠都是两层或多层。一般上叠设计有露台，下叠带有私家庭院或地下室，这与洋房的顶底跃户型其实无异，所以从本质上，叠拼是户户跃层的洋房。

比如恒大华府，是柳州早期经典叠拼、洋房代表，设计退台式花园洋房，每一层配置入户花园和独立花园，一楼户型还额外带户外庭院，顶跃户型则还有双露台，真正实现家家户户“有天有地”，在当时也较受市场欢迎。

恒大华府实景

如今的市场已经很难再看到这样的产品了，尤其在各种因素限制下，洋房、别墅这类低容低密用地越来越少，在近两年的土拍市场也没有出现过。整个柳州楼市，6-8层洋房可售量仅500套左右，更别说跃层洋房了。叠墅则更为稀缺，基本进入存量时代，我们正在面临卖一套少一套的事实。

柳州叠拼库存告急 鱼峰迎叠墅新品

目前，柳州在售/待售6个叠拼项目，而兴佳城是顶底跃洋房，其余5家项目才是实打实的叠拼别墅。产品面积在136-290㎡不等，价格跨度也较大，总价95万起步的跃层洋房，也有特价157-420万/套的叠拼。

从各项目已取得预售证的在售楼栋来看，整个市场的叠拼大约还有292套可售，而严格意义上的4-6层叠墅仅231套。

论项目区位、社区纯粹性，祥源领地更有优势，纯低密别墅社区，身处窑埠古镇商圈。但特价也得420万/套起步，均价普遍在500-700万/套，普通中产阶级想买也基本不可能。

论产品功能性，冠亚·宽庐的下叠是地上两层，附带私家庭院；地下两层是多功能娱乐区+车库。上叠则是三层，顶层为独立大露台。但叠墅房源告急，库存约10套，选择面有限。

冠亚·宽庐叠墅实景

论性价比，招商境界、合景泰富映月台的购房门槛相对较低，或高或低于市区的高层住宅，比如中海天钻一套143㎡大平层总价高达200万。而这两个项目的面积段更大，价格却少了近50万，复合式空间也比平层的功能性更强。

叠墅中的唯一新品项目——海雅·柳江湾库存量最多，即将在6月1日开盘，单价9字头。产品类型丰富，有“上中下叠”三种。面朝响水河畔，为头排滨水叠墅,，环境宜居。

海雅·柳江湾叠墅实景

再来看跃层洋房，兴佳城是比较纯正的洋房项目，总层高6+1F，有顶跃、底跃，中间是平层户型。而且高层、洋房分区而立，居住属性更纯粹，不过位于柳江区，更适合地缘性客户入手。

当然，有人会说柳州的跃层洋房不止这些。比如保利·明玥山语、柳州万科城、金科禧悦、旭辉江来也有在售跃层产品，但总楼层9-12层，并不是真正意义上的洋房，而是属于小高层范围了。但它们也基本为一梯两户的板楼，有南北通透的特质，居住的舒适度也远超于高层。

海雅滨水叠墅 实景准现房+高拓展

这里，小编想着重讲一下海雅·柳江湾的叠墅。

鱼峰作为老城区，可供开发的土地资源有限，近两年的新盘项目也不多，别墅盘也局限于老盘，主打合院、联排，叠墅几乎没有。在叠拼产品库存告急之时，海雅·柳江湾叠墅的亮相给予了市场新的选择和机会。

目前，项目的叠墅基本是准现房的状态，并做了实景样板间位于50#楼，我们一起来看看它的实际展示面和产品表现如何，是否值得入手？

项目的叠墅规划并不多，共8栋楼。区别于一般墅居产品，为更好发挥空间利用率的偏紧阵列布局，项目打造“上中下”三叠产品，楼栋全沿河排布，推窗即山水景色，有着天然的生态优势。

海雅·柳江湾实景

产品设计上，每一套叠墅都做到了上下独立而又价值均衡，比如每一户都有独立入户电梯，归家的仪式感拉满；双层双厅，分层而居，四/五房配四卫，真正拥有别墅级的品质和生活。

建面约210㎡下叠，拥有前庭后院，近6米挑高的地下室，可设计两层空间，整体实际使用率达到160%，空间开阔，放得了藏酒阁，当得了电影院。

下叠花园及负一层实景

建面约219㎡上叠，双层双露台，餐厅外接转角阳台，利用率倍增。一层餐客厅开间5.7米，连接进深2.2的大露台，室内采光性好；二层有约18.9㎡的星空露台，在这里摆上户外沙发，架起BBQ都很惬意。

上叠露台实景

一般很多人认为中叠没有庭院、露台，难以寻找亮点，柳州叠墅市场也仅海雅·柳江湾有中叠可售，但户型设计还是可圈可点。建面约252㎡中叠可圈可点，层层全明通透。一层餐客厅开间5.9米，南北贯通双阳台；二层的主卧套房+1次卧均带景观阳台，居住体验感拉满。

中叠餐客厅实景

另外，海雅·柳江湾的生活版图清晰可见。外部毗邻柳石路四小、八中南校区和规划轻轨站点，自身又是柳州少见的占地面积近6000亩的大体量文旅项目，覆盖住宅、别墅、影院、酒店、写字楼、购物mall、江湾果岭康养中心、文旅小镇等多元化产品业态。

目前部分规划配套已实景兑现，比如约1800亩的高尔夫球场运营中；约8000方的地下大型商超即将招商，同时也引进了海雅幼儿园。外加部分高层住宅交付入住，社区底商业态齐全，可充分满足业主的日常生活所需。

海雅·柳江湾实景

整体来说，这个项目的叠墅居住舒适度和性价比，以及滨水环境、丰富便捷的生活配套，都较好地符合了改善客群的置业需求。如果有兴趣的话，6月1日叠墅开盘当天，可以到项目现场体验更多细节。

叠拼供应少，市场改善需求高是客观事实。文中所提及到的叠拼项目，各有优劣，基本能满足改善人群的需求，各位可根据自身经济能力及偏好选择。

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楼盘地址：柳州市鱼峰区柳石路191号（柳石路第四小学旁）