（柳房网讯）央妈又放大招了！
昨日（8月15日），中国人民银行发布公告称，开展4010亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和2040亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.5%、1.8%，均较前次操作分别下降15和10个基点。
这是在今年6月降息之后，央行再次超预期降息。
今年两次降息为何间隔这么短？
据央行8月11日公布的数据显示，7月人民币存款减少1.12万亿元，同比多减1.17万亿元，其中住户存款减少8093亿元；人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元；新增社融5282亿，同比少增2703亿。
社融存贷双降，这说明了企业、老百姓的预期和信心都起不来，经济恢复不如预期。
同时，今年前7个月，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；商品房销售面积约6.66亿平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。
整体楼市销售不畅，也会加强房贷利率下调的预期。
因此，央行连续降息，目标就是要扩大内需和刺激投资。
柳州房贷利率大概率降至3.5%
MLF与LPR之间存在联动关系，本次MLF下降，很大程度会带动LPR下降。
就在今年6月，中期借贷便利（MLF）下调10个基点，紧接着10个月未动的LPR利率就下调了10个基点，从4.3%降至4.2%。柳州首套住房贷款利率也随之从3.7%降至3.6%（4.2%LPR-60BP）。
那这次MLF下降了15个基点，意味着这次利率下调的空间更大。大胆预测，本月LPR或下调10-15BP。
如果真这么发生，那么LPR利率将下降到4.05-4.1%，柳州首套房贷利率也会进一步下探。以目前柳州3.6%（4.2%LPR-60BP）来看，有可能降至3.5%-3.45%，将再度刷新历史最低。
无论怎样，对于买房人来说，LPR下调意味着房贷利率降低，房贷利息减少，购房成本减轻，都是实打实的利好，也是最能直接刺激房产市场的利剑。我们坐等20号靴子落地！
救市之心昭然若揭，但刺激还不够
当然，利率继续打折，让利给老百姓，是有必要的，但挤牙膏式的药量，刺激作用并不明显。
现在楼市的困境，也不是降一降房贷利率就能解决的问题。
据了解，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，基本已经降到各地历史最低点。
再看政策端的力度也不小，从优化限购限售政策到下调最低首付比例，从发放购房补贴到强化公积金政策支持，从购房契税补贴到二手房“带押过户”……但楼市上半年复苏情况不如市场预期。
因此，7月以来，高层又重新定调房地产市场，“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。住建部也表示，将进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
目前，海南、郑州、武汉、苏州、南京等地已经紧跟出台稳楼市政策，比如优化公积金政策、购房补贴、税收优惠、金融信贷支持等。
广西方面，梧州也推进调整首套房认定标准、提高多子女家庭住房公积金贷款最高额度、允许公积金用作购房前期资金、支持居民换购住房个税予以退税优惠等。
而来宾则早就率先开展使用住房公积账户余额直接支付购买新建商品房首付款业务，截止今年7月共办理269笔。
其实，结合之前到当下这一系列的楼市利好来看，多数购房优惠政策已不再新鲜，基本是再次重提、宣传。而LPR下调，并非所有人的房贷利率立马下调，只是利好即将要买房的人，而那些已买房正在供房的，很多人的贷款调整都要到明年1月才能生效，甚至等待的时间更长。
现阶段，纯纯的刚需们是可以找准时机上车了，但指望刚需撬动楼市不现实。能加杠杆的，还是相对收入预期稳定的中产，这里面也包括部分能提前还贷的群体，如果资金成本低，如果高利率房贷能置换低利率，他们其实还能冲一把，做个改善换房。
所以说，如果此次LPR再下调对楼市的刺激作用依然不大，当下救楼市的真正大招，是给存量房贷打折，这也是买房人呼声最高的。
存量房贷利率下调，已在路上
前两年在市场环境和经济条件较好的情况下，太多人高位站岗置业，他们的利率基本在5.0%以上，甚至高达6.0%。对比现在的3字头，几乎是往下跳了2个多梯度，是时候给“大冤种”减减负了。
今年7月中旬央行发声，明确存量贷款将按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
目前，存量房贷利率下调已迈出第一步。8月1日，央行下半年工作会议明确，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这意味着关于存量贷款利率下调是板上钉钉的事了，但怎么调，调多少都还有待指示。
毕竟，调整存量房贷利率涉及银行收益及合同条款变化，实际操作层面仍存在难点和不确定性。大概率还是遵循因城施策的原则，会在部分地区银行先行试点，全面落地不会那么快。
目前也有城市已经在尝试减轻存量房贷利率了。比如兴业银行广州分行创新试点，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
比如常州，可以通过将存量的纯商贷转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。
反观柳州，应该是要等到统一的指导性文件下来，才会有所动作。目前仍然按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。
总而言之，政策暖风频吹，居民存贷款双降及提前还贷影响下，存量房贷利率下调，肯定是到了接近落地的程度。我们耐心等待后续吧，相信该来的终究会来！
