3字头＋江景＋小高层。

这三个要素随便单拎一个出来都十分有吸引力，最近柳州出现了一个新盘，将这三项集于一身。

柳州市区平均房价七八千，带江景价格能翻一倍，哪来的3字头？ 

01.均价3480元/㎡的小高层

该楼盘名为银鸥华府，位于柳东新区洛埠镇的柳江造纸厂内，目前营销中心正常接待中，沙盘、户型模型、接待区、纸质资料一应俱全。

据项目方透露，目前新推售的货量为二期5、6、7#楼，三栋楼全部是11层的小高层，还在建设当中，预计2025年5月交房。主力户型为建面94-111㎡三房四房，货量大约217套，销售均价3480元/㎡，一套房总价才40万左右。

银鸥华府沙盘实景图

银鸥华府售楼部实景

项目具体位置在柳东新区东埠路，西南面距离柳江仅200多米，学校读的是由三十二中学改建的附小，初中学区是柳东铁一中初中部教育集团的分校崇远中学。小区北面是外环快速路，小区里有造纸厂幼儿园，部分底铺商业，距离洛埠镇市场也不远。

但项目距离柳州市区约13公里，客观的说，地段还是比较偏远的，配套不够完善，离中学也有一定距离。

区位实景

项目标价3480元/㎡，海报推广“央企品质、成本价购房，职工福利，政策托底”。低价确实很有噱头，但超低价房源总有一些特殊原因的。经打探，该项目实则为柳江造纸厂的集资房，柳东的宝骏城、龙湖嘉园也有这个属性。

与其他项目有所不同的是，银鸥华府土地性质属于国有土地划拨，正常的商品房楼盘都是通过招拍挂获得土地。在被问及项目是否具备商品房预售许可，该集资房相关人士透露：“不同于只有使用权的小产权房，银鸥华府是可以正常办理不动产产权证的，虽然不具备预售许可，但是其他证件齐全，在房改办有正规备案，认购签订的也是正规的购房协议，可以正常办理商业贷款。”

 低价房源总是容易受关注，其实早在2018年，柳江造纸厂的集资房就公然开售过，彼时柳州正是楼市旺销期平均房价9千加，4680元/㎡的单价吸引到不少购房者。

但是购买集资房权益难有保障。集资房属政策性住房，所占用土地使用权是单位原有土地，享受国家集资房规定的政策，非单位职工不得参与集资建房。购买集资房不仅违反相关法律法规规定，而且由于不能直接办理不动产权过户手续，在房屋交易资金交付、物权取得等方面都存在较大风险。更何况，银鸥华府房源尚在建设中。

02.低价对市场的冲击

柳东久违的冒出新盘，实属难得，虽说该项目是企业集资房，只面向企业职工，但这么低的价格对于柳东市场而言，还是有一定冲击力的，毕竟分瓜了一波潜在客源，加上柳东本身热度已褪去，更加需要区域客源的支撑。

目前柳东新区主要在售楼盘一个巴掌都能数完，2024年上半年，柳东新区住宅总销量212套，总建面2.58万㎡。对比一下近几个半年度的成交情况，可以看到柳东新区的住宅市场成交量滑坡非常明显，市场规模也越来越小。

2024年上半年柳东住宅销量情况

主要原因是供货盘不多，目前主力在售的项目就是龙象城的五期领誉组团，大概余量50多套；货量较多的有荣和公园墅、中房美佳、龙光观山苑，都是刚需定位楼盘。柳东新区刚需产品主力户型为建面86-143㎡的三房四房，小户型有建面59、76㎡的小两房，整体均价在6700元/㎡，低价房源基本上是5字头起售。唯一一个在售的改善盘，招商境界叠墅产品在售，货量也已不多，总价140万起，同时还有少量的143㎡的洋房，总价115万起。

 柳东新区的住宅总价门槛在50万以上，银鸥华府总价更加低廉，对市场无疑带来一定冲击。同时柳东新区还有龙湖嘉园、宝骏城两个特殊楼盘，据了解，龙湖嘉园后期还将会有480多套住宅对外开售，价格4字头。宝骏城目前暂无对外销售，对内部企业职工销售单价也是4千多的价格。

柳东大盘龙象城

柳东大部分都已是现房在售，期房产品为了增加吸引力单价都已低至4100，甚至3700，比如碧桂园城市之光，期房在售4150元/㎡起。但是碧桂园新城之光项目已经停工大半年，近期已经复工，但大概率是只能保证原计划今年5月交付的2栋，项目还是存在一定的资金缺口，后期房源还是要谨慎购买。

03.柳东环境好价格低

该说不说，柳东新区还是非常宜居的，马路宽敞、空气清新、安静不吵闹，楼下就是友邻汇商场，商业氛围也越来越好。柳东还是背靠汽车产业，面向新兴产业的强区，到柳东上班的人也是越来越多的。

除了这些，还有卡乐星球、园博园、九子岭公园、克里湾水乐园等宜居配套，柳州还把会展中心、企业总部、市民服务中心、新图书馆等重点市政配套分配给柳东新区，办事都到柳东去，各大配套还有充足的停车位，根本不用削尖脑袋找车位。

柳东还有一个强教育优势：景行小学（柳东校区）、柳铁一中初中部双强校落地柳东。这也是柳东楼市的一大卖点，到柳东买房的大军中，有半数是冲着学区去的，尤以县城客为主。随着柳东人口的增加， 教育配套方面又扩大了尚美小学、崇远中学，明德中学。

明德中学7月实景

现在新区房价降下来了，对于地缘性及在柳东工作的购房者来说，也不失为一个选择。房价泡沫挤破后的柳东，价格回归4-6字头，首付和房贷的压力相比其他城区要小。柳东又是矛盾的，一边是优渥的配套环境，低成本置业，一边又是大家担心的“连环降”。柳东人少房多，谜一样的空置率，以及那何时何日才能摸得着的商圈。如果是你，是否还会考虑购买柳东呢？

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楼盘地址：东埠路168号