中国是电梯大国，上世纪90年代以来，随着高层住宅的建设加快，大量电梯投入使用，目前我国有约80万台电梯的使用年限超过15年，其中约17万台电梯的使用年限超过20年，服务年限最长的电梯工龄已超30年，这些电梯陆续进入大修期，存在比较大的安全风险。
对于大部分城市居民而言，电梯在日常生活中的角色已经不可或缺，然而当电梯随着房屋开始老去，故障对生活的滋扰如影随形，电梯的老化问题何解？

01.房子变老，电梯先知 

电梯困人

柳州市市场监督管理局对2023年柳州市电梯应急处理工作做了个汇总，全年发生电梯困人事件1038起，平均每日发生2.84起，也就是说，在柳州每天就有2部电梯困人。

发生困人故障电梯的原因主要为这几类：电梯本体故障449起，占43.25%，停电等外部原因256起，占24.66%，还有生活垃圾导致开关门受阻等人为原因导致的332起，占31.98%。

从这些注册登记电梯的使用年限来看，使用年限在10-15年的电梯困人率最高，其次是15年以上的和5-10年的。

根据柳州市注册登记电梯数，5年内的电梯数量最多，高达12543部，使用年限在5-10年的电梯数量也有6334部，占总数的83.67%，这也意味着，未来“老龄”电梯会越来越多，电梯困人的风险也在变大。

除此之外，小区的物业管理、日常使用习惯及维护，还有使用频次等，也是影响电梯健康运行的几个重要因素。 

电梯停运

除困人，电梯故障引起的停运事件也频频发生，给住在高层的业主造成许多不便，越高龄的电梯维修频率越高，小区楼层越高户数越多，电梯故障率也更高。

 因为电梯的负担与其服务户数直接相关，高层住宅中电梯的运行次数更多，维护难度和成本也更高，如果日常使用不当、维护不当，电梯的故障率就会增加。

业内专家一般认为，一部新电梯在投入使用之后，如果居民爱护，按时维护保养，七八年内基本不会出现问题，这还与住宅小区的物业公司、居民、业委会对电梯使用的管理情况有很大关系。

我国法律并没有对电梯整体强制报废的年限规定，一般使用至15年会强制报废，如果有备用梯或维保好的情况下，可以使用至15年以上，以致于很多高龄电梯仍能上岗。但有些小区的电梯明明无法使用了却迟迟无法更换，反复用反复修，是何原因？

02.人退休延迟，电梯的退休也屡屡延迟？

随着住宅“年龄”的不断增长，老旧住宅电梯故障率也会提高，轻则妨碍居民生活，重则产生安全隐患。但很多小区的高龄电梯却迟迟无法更换。

消防员也被困电梯（图源《他从火光中走来》）

换梯不易

老旧电梯换新的费用在每台20万至40万元不等，分摊到每一户是不小的数目。据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的缴存比例一般为当年建筑工程每平方米造价的5%至8%，不足以支撑15年及以后较大规模的维修改造。再者，需要更换电梯的小区通常建成时间早，有些甚至没有维修资金。

户数多，争议多

举个例子，假如换梯资金需要80%左右维修资金+20%左右业主集资，每户分摊金额根据楼层和房屋面积而定，10楼以上的每户分摊千元，但是谈钱，很多业主就不愿意了。

《民法典》规定了“双三分之二”原则：“业主共同决定事项，首先应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”

更换电梯的费用政府可能会补贴一部分，剩余费用要业主自己出，业主可以共同决定动用公共维修资金，但现在的小区动辄有上千户业主，要满足“双三分之二”的人数要求也很难。

假设一栋楼只有12层，每层四户，那一栋楼只需要收集48家的意见，假设一栋楼有30层，每层6户，那一栋楼需要收集180家的意见，是低楼层的3倍多，户数越多争议越多，意见也更难统一。

物业固有印象差，谈收费就色变

多数业主对物业收费都是排斥的态度，觉得物业只会收费，没有服务，电梯跨入高龄后，故障增多维保频次也会增加，收费的次数也会增多，导致业主谈收费就色变。

 位于柳东的正和城D区的业主就遭遇了20部高层电梯停梯整改的事，因为多家用户不配合缴纳电梯年检检测费用，而因电梯未取得检验合格证被市场监督局要求整改，物业选择停运电梯压力业主缴费。

根据物业核算，D区高层每户业主应分摊38.8元的电梯年检费，但实际缴费人数不到1/3。但停运电梯的行为，对已经缴费的业主也十分的不公平，更不利于小区业主们的生活便利。

03.不需要电梯焦虑

还没买房的尽量避开这类房子

关于电梯故障的焦虑，也是很多购房者及持有房产者的焦虑，现阶段的住宅多是电梯高层，一旦故障停运无数业主回家难。再加上现在拆迁重建的概率并不高，更换电梯的费用较高，修补频次高，屡屡缴费，再加上一些维修资金也会有不足，的确很烦。

不过，2022年以来，国内有关部门已多次提及探索建立房屋养老金制度，要求通过体检、养老、保险制度，为房屋提供全生命周期安全保障。广西自治区住建部也在组织申报住宅老旧电梯更新改造项目，申请改造资金，惠及6万多户家庭。

 如果是还没买房或者在看房对比的购房者，建议尽量避开超高层，梯户占比多的住宅，公寓更是要谨慎。尽量挑选总层数低，梯户少，密度小的住宅。比如建发·央玺（8-16层）、保利·明玥山语（6-11层）、中国铁建·龙隐台（两梯两户）等洋房/高层产品。

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