近期在我市房地产交易中发现，某些公司通过“购买商铺使用权”的形式，向群众推销房地产开发项目中菜市场摊位的使用权，承诺每月返还固定租金。

为保护群众财产安全，维护房地产交易市场秩序，现结合现行法律法规，特发布本风险提示，郑重提醒广大群众警惕此类投资陷阱。

购买菜市场摊位使用权存在的核心风险

1.产权风险：使用权无保障，物权缺失，无真实产权转移，所谓“购买使用权”在实践中多被认定为长期租赁合同关系，购买者不获得摊位所有权，仅取得租赁权。运营公司通常本身也只是“二房东”，并不具有菜市场产权。

2.法律效力风险：合同条款存在根本缺陷

租赁期限违法，《民法典》第705条规定租赁合同“最长不得超过20年”。有些公司提出的所谓“30-50年使用权”超出部分无效。

3.资金安全风险：公司运作模式蕴含高风险，多数为新设公司，实缴资本为零，无资产兜底。当无法维持高租金回报时，公司往往破产跑路，投资者血本无归。

4.维权风险：损失难以追回

举证困难：销售时“高回报”承诺多为口头宣传，合同文本规避核心责任。

执行困境：涉诉后公司往往无财产可供执行。

防范措施与注意事项

1.全面核查项目合法性

查证件：要求查询《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，特别查验规划附图中是否标注农贸市场功能分区。

核权属：前往不动产登记部门查询项目产权状况，确认是否存在抵押、查封。

审公司：核实运营公司与产权方关系。通过国家企业信用信息公示系统核查运营方实缴资本、诉讼记录、股东结构，警惕新成立、零实缴的“皮包公司”。

2.合同审查要点

期限条款：拒绝任何超过20年的使用权约定。

退出机制：明确约定合同解除条件、违约金计算方式。

拒绝霸王条款：警惕要求“全权委托运营方处置资产”的霸王条款。

请广大群众牢记：但凡承诺“稳赚不赔”的投资，多是精心设计的骗局。菜市场作为民生设施，其投资价值应体现在真实运营效益上。在参与此类交易前，务必审慎核实、理性判断，守护好自己的财产安全。